Thị trường bất động sản (BĐS) có nhiều biến động bởi những ảnh hưởng từ các yếu tố ngắn hạn. Điển hình nhất là ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Trong bối cảnh này, nhiều người đang phân vân không biết lựa chọn phân khúc nào làm nơi “trú ẩn” an toàn. Các chuyên gia đầu tư lâu năm cho rằng, các hạng mục nhà ở sẽ là lựa chọn tốt nhất. Hơn nữa, các kênh đầu tư BĐS công nghiệp và đất nền cũng dần xâm chiếm thị trường. Hãy cùng chúng tôi phân tích và đưa ra lời giải cho các vấn đề trên.
Toàn cảnh thị trường BĐS hiện nay
Mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19, thế nhưng thị trường BĐS Việt Nam vẫn nóng lên từ Bắc vào Nam. Năm 2022, thị trường vẫn tiếp tục có đột phá mới nhờ vào nhu cầu nhà ở của người dân còn nhiều. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang có dấu hiệu “chững” lại bởi nhiều nguyên nhân.
Thứ nhất là tình trạng siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước để hạn chế dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản. Theo số liệu thống kê, dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,3 triệu tỷ đồng (chiếm 20,66%). Trong đó, tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS mục đích tự sử dụng chiếm 66,3% (~1,55 triệu tỷ đồng). Ngược lại, dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh chỉ có 33,7%.
Theo các chuyên gia, việc Nhà nước siết chặt tín dụng có tác dụng “loại bỏ” tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng. Điều này tránh dẫn tới tình trạng bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, thông tin nới “room” tín dụng ngày 7/9 khiến cho tâm lý nhiều nhà đầu tư biến động mạnh mẽ. Việc nới tín dụng này chỉ áp dụng cho những dự án có pháp lý chuẩn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp cần phải rà soát lại để có bước đi phù hợp với xu hướng mới hiện nay.
Thứ hai là cắt giảm trái phiếu doanh nghiệp BĐS, quy mô phát hành trái phiếu đạt 180.000 tỷ đồng (giảm 27% so với cùng kỳ năm 2021). So với quý 1, tổng số đợt phát hành trái phiếu trong quý II chỉ còn 16 đợt (giảm đến 63%). Thứ ba là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản tăng đột biến. Trong năm 2022, thuế TNCN từ BĐS đạt 16,6 tỷ đồng (tăng 73% so với 2021). Đặc biệt ở một số phân khúc và khu vực trung tâm thì giá BĐS cao gấp 20 – 25 lần thu nhập của người dân. Thậm chí là con số này vẫn tiếp tục tăng mà không có dấu hiệu “hạ nhiệt” trong thời gian tới.
Lựa chọn phân khúc đầu tư an toàn
Trong bối cảnh thị trường chứng khoán và vàng không ổn định, nhiều người đã chuyển dịch sang đầu tư BĐS. Tuy nhiên, không phải hạng mục BĐS nào cũng an toàn và ổn định. Theo các chuyên gia đánh giá, 3 phân khúc vẫn được các nhà đầu tư ưa chuộng đó là đất nền, nhà ở và bất động sản công nghiệp.
Hiện nay, nhiều người có xu hướng đầu tư mua bán đất vùng ven hoặc tỉnh lẻ và chờ thời cơ tăng giá. Thế nhưng, đây không phải là kênh đầu tư dành cho người mới. Bởi vì phân khúc này cần nguồn tài chính mạnh và đi kèm với rủi ro cao. Tuy nhiên vẫn còn một cơ hội khác dành cho những người có tài chính hạn hẹp. Đó là thu mua lại những ngôi nhà hay căn hộ cũ bị “lãng quên”, giá chỉ từ 23 – 30 triệu đồng/m². Sau đó tiến hành sửa chữa và bán lại với giá cao hơn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có ngân sách từ 500 triệu đồng cho đến 1 tỷ đồng thì không dễ để đầu tư. Những ngôi nhà riêng hay căn hộ tầm trung và bình dân sẽ là lựa chọn tối ưu nhất.
Mặt khác, sự tái cơ cấu của các công ty sau đại dịch Covid-19 khiến cho ngành BĐS tăng trưởng trở lại. Chính điều này đã biến phân khúc BĐS công nghiệp trở thành tâm điểm mới.
Theo thông tin từ Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, một số dự án KCN mới đã được chấp thuận đầu tư và triển khai trong năm 2022. Điều này góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường trong tương lai. Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy các KCN ở cả phía Bắc lẫn phía Nam đều rất cao (80% ở phía Bắc).
Ngoài ra, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cũng có dấu hiệu tăng trưởng. Trong quý 1/2022 có 12 dự án mở bán với 1.020 căn. Hơn nữa kênh đầu tư biệt thự, nhà liền kề cũng mang lại nhiều lợi ích đáng kể trong năm 2022. Nguyên nhân chủ yếu là do sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại các khu vực trung tâm thành phố lớn. Do đó mà nguồn cung từ các dự án ngoại thành trung tâm sẽ là lựa chọn tốt nhất. Đi kèm với đó là sự phát triển đồng bộ và hoàn thiện của cơ sở hạ tầng tại khu vực này. Điều này sẽ khiến cho giá bán nhà riêng tăng trưởng nhanh chóng trong thời gian sắp tới.
Qua những thông tin trong bài viết trên cho thấy, một nghịch lý trong thị trường bất động sản đó là tình trạng giá bán tăng nhưng lượng quan tâm và giao dịch lại giảm. Điều này có nghĩa là các chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc huy động vốn phát triển dự án. Chính vì thế nhà đầu tư phải có định hướng, chiến lược và kế hoạch cho những phân khúc thực sự “an toàn”. Qua đó góp phần phát triển thị trường theo hướng an toàn, ổn định và bền vững.
Thẩm tra về dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh: Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Đất đai với những lý do như đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ.
Đầu tư lướt sóng chung cư tại các dự án mới. (Ảnh: Duy Anh)
Nguồn cung căn hộ chung cư có giá dưới 2 tỷ đồng đang vắng bóng tại thị trường 2 thành phố lớn Hà Nội và TPHCM (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Sau mỗi cơn “sốt đất”, giá nhà lại xa tầm tay người lao động (Ảnh minh họa: Hà Phong).
