Anh Hữu, mua BĐS có giá 2,55 tỷ đồng vào năm 2020 với hy vọng “ăn chênh lệch”nhưng vừa bán lỗ 500 triệu đồng để lấy tiền trả nợ.
Sau giai đoạn thăng hoa kéo dài, thị trường bất động sản (BĐS) đang vào khúc cua trầm lắng. Đặc biệt, cú nốc-ao “Siết tín dụng và nguồn vốn đổ vào BĐS” đã làm nhiều nhà đầu tư đuối sức.
Năm 2020, anh Hữu mua BĐS ở một dự án. Giá của chủ đầu tư là 2,55 tỷ đồng, trong đó đóng theo tiến độ 850 triệu đồng, ngân hàng sẽ hỗ trợ phần vốn 1,7 tỷ còn lại.
Theo kế hoạch, anh dự tính đóng vài đợt đến khoảng 300-500 triệu đồng rồi bán lướt ra kiếm chênh lệch 200-300 triệu đồng. Tuy nhiên, khi đã đóng phần tiền mặt đến 850 triệu vẫn chưa bán ra được, anh phải làm hồ sơ vay ngân hàng đóng tiếp cho chủ đầu tư, đồng thời cũng có thêm thời gian kiếm người mua.
Điều anh không ngờ tới là đến lúc này thì ngân hàng thông báo hết room tín dụng, khoản vay của anh có thể không được chấp thuận do khi tái thẩm định kỹ hồ sơ thì nguồn thu không đảm bảo. Đến lúc này anh mới tá hỏa vì nếu đóng tiếp thì không có tiền, bán bằng giá để thu hồi vốn cũng không được.
Vì với tình hình siết tín dụng như hiện tại, người mua mới cũng không chắc được ngân hàng cho vay để đóng tiếp phần tiền còn lại, mà người có sẵn tiền mặt để mua thì giá phải thật hời họ mới xuống tiền. Nếu không nhanh chóng bán lại được cho người mua mới, anh sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư.
Do đó, anh đành bấm bụng rao cắt lỗ 500 triệu, chấp nhận bán lại phần 850 triệu mình đã đóng chỉ với 350 triệu, xem như BĐS 2,55 tỷ anh mua ban đầu giờ bán lại chỉ được 2,05 tỷ.
Chung tình cảnh như anh, nhưng chị Hoa phải chấp nhận cắt lỗ đến 850 triệu đồng. Giá lúc chị mua của chủ đầu tư là 3,5 tỷ đóng theo tiến độ dự án. Ban đầu, chị dự tính đóng đến 1-1,5tỷ rồi dần bán chênh kiếm 300-500 triệu đồng.
Tuy nhiên, khi tổng số tiền chị đã đóng cả bằng tiền mặt và một phần do ngân hàng giải ngân lên đến 1,7 tỷ, BĐS của chị vẫn chưa bán được, dù dần dần chị đã phải giảm giá bán về “điểm hòa vốn”.
Đến nay, tình hình tín dụng bị siết lại khiến khoản tiền 1,8 tỷ để đóng tiếp cho chủ đầu tư có nguy cơ lớn không được giải ngân tiếp. Rao mãi để bán vừa thu hồi lại số vốn đã đóng vừa tránh vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư cũng không được, chị đành chấp nhận cắt lỗ 50%, chỉ thu về 850 triệu đồng cho khoản tiền 1,7 tỷ đã đóng với mục đích nhanh nhanh có người mua lại giùm BĐS của chị. Với động thái này của chị B, xem như BĐS 3,5 tỷ chỉ còn 2,65 tỷ.
Cuối 2020, anh Cường mua căn nhà phố trong một dự án với giá chủ đầu tư là 8 tỷ. Mục đích ban đầu anh mua để ở và đã có sẵn 2,5 tỷ để đóng theo tiến độ dự án, phần còn lại anh sẽ hợp tác với ngân hàng liên kết của dự án. Làm việc từ đầu với cả sales và ngân hàng thì mọi việc đều ổn thỏa.
Tuy nhiên, khi đã đóng được 2,4 tỷ, bên ngân hàng báo lại hồ sơ của anh không được duyệt do tình hình tín dụng bị siết chặt, BĐS hình thành tương lai không nằm trong danh sách ưu tiên hỗ trợ cho vay, và nguồn thu nhập của anh cũng không còn đảm bảo như hồ sơ ban đầu. Đến lúc này đóng tiếp thì anh không còn tiền, anh đành rao bán lại căn nhà mình đã mua với giá 7,6 tỷ, thu hồi lại 2 tỷ đã đóng, chấp nhận lỗ chỗ 400 triệu đồng.
Tôi rao bán căn nhà suốt 6 tháng không được, vì sốt ruột nên tôi tự đăng lên mạng và bán xong trong một tuần. 82
Trường hợp của anh Dương lại vướng vào một dự án phân lô ở Lâm Đồng. Đầu 2021, trong một lần lên Đà Lạt chơi, tiện đường anh ghé vào tham quan một dự án. Thấy cũng hay hay đẹp đẹp, anh mua một lô với giá 750 triệu đồng.
Để thuyết phục anh xuống tiền, các bạn bán hàng cũng “hứa” nếu anh không thích sẽ bán lại cho anh lời 100 – 200 triệu đồng trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, vài tháng sau khi bán hết hàng, đội ngũ sales đã rút hết không còn ai tại địa bàn.
Mục đích lướt sóng “kiếm chút tiền cafe” không thành, anh muốn bán thu hồi bằng vốn thì hơn cả năm nay vẫn chưa ai mua. Chưa kể đây còn là số tiền anh vay ngân hàng để dự phòng xây một căn nhà khác, giờ chôn vốn ở đây cũng làm kế hoạch xây nhà của anh bị ảnh hưởng.
Cả bốn trường hợp trên đều có đặc điểm chung: Mua bất động sản với tính toán sử dụng đòn bẩy ngân hàng, trong đó ba trường hợp đầu thê thảm nhất vì kế hoạch hỗ trợ vốn của ngân hàng bị thay đổi đột ngột, trong khi tiền thì vẫn phải đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ dự án.
Trừ trường hợp của anh Cường muốn mua để ở, thì ba trường hợp còn lại đều mong muốn lướt sóng ngắn hạn nhưng lại vô tình “thành cư dân”. Một điểm nữa là dù các nhà đầu tư đều đã chấp nhận giảm giá lỗ vốn nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.
Lý do là vì người không đủ tiền mặt có sẵn thì ngần ngại chưa dám mua vì sợ không vay ngân hàng được, người có sẵn tiền mặt thì vẫn đang chờ với hy vọng giá giảm thấp hơn nữa, chưa kể cả hai nhóm người đều đang theo dõi sát động thái từ chủ đầu tư, họ muốn xem tình hình siết chặt tín dụng có làm ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư và khả năng về đích của dự án không.